Prijswimpeling - tekortschatting .

De verkoop wordt gesloten mits 3 miljoen frank, maar partijen komen overeen te laten beschrijven op 2 miljoen frank.
In dit geval spreekt men van prijsbewimpeling, voorzien in artikel 203 van het registratiewetboek.
Bij de akte van aankoop leest de notaris dit artikel voor: "ingeval van bewimpeling aangaande de prijs en lasten of overeengekomen waarde, is elk der contracterende partijen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht. Dit recht is ondeelbaar door alle partijen verschuldigd".
De bedoeling van de wetgever is duidelijk. Partijen moeten op de hoogte gebracht worden van het feit dat de wet sancties voorziet, wanneer zij hun fiscale verplichtingen niet naleven.
Deze verplichting bestaat erin de werkelijke verkoopprijs in de akte te laten opnemen.
Doen partijen dit niet, dan plegen zij opzettelijk een fiscaal bedrog; zij verbergen de waarheid teneinde minder registratierechten te moeten betalen.
Verkoper en koper worden gestraft.
Naast het aanvullend recht is er niet alleen een boete verschuldigd gelijk aan het ontdoken recht, maar stellen beiden zich bloot aan correctionele sancties.

Wordt de overeengekomen prijs van 3 miljoen frank echter correct overgenomen in de akte, maar vindt de ontvanger der registratie dat zelfde eigendommen een merkelijk hogere verkoopwaarde hebben, dan zal deze een tekortschatting vaststellen.
Het wetboek voorziet immers dat de registratierechten steeds moeten betaald worden op de verkoopwaarde.
De overeengekomen prijs tussen verkoper en koper kan hiervan verschillen.

Hoe wordt deze verkoopwaarde vastgesteld?
Op basis van vergelijkingspunten. Dit wil zeggen door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in de omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht.
Wanneer er nu een gevoelig verschil is tussen deze verkoopwaarde en de prijs in de akte, dan zal de ontvanger dit aan de koper mededelen.
Tezelfdertijd vordert hij betaling van de aanvullende rechten en boeten.

Is de koper verplicht de schatting van de ontvanger te aanvaarden?
Hoegenaamd niet.
Ook de ontvanger kan zich in zijn appreciatie vergissen.
De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen.
Hij kan andere vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals:

• de slechte toestand, waarin hij het kocht, eventueel te bewijzen aan de hand van foto's;
• eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen;
• geen modern comfort
• ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, ...

Best maakt men een afspraak met de ontvanger om dit uit te praten, en zal er meestal een minnelijke oplossing uit de bus komen.
Lukt dit niet, dan stelt de ontvanger een bijzondere procedure in, die gekend staat onder de benaming controleschatting.
Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij ook de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.
Behoudens indien de ontvanger al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke overeenkomst, veeleer dan te laten overgaan tot de procedure van controleschatting.

Kan tekortschatting vermeden worden?
Wanneer nu de koper zelf weet dat hij een goede zaak heeft gedaan, kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarbij hij vrijwillig verklaart dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs vermeld in de akte.
De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde, en niet op de prijs, vermeld in de akte.
Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.